Cession de parts de SCI : pourquoi un acte sous seing privé ne suffit plus

La cession de parts d’une SCI ou d’une société à prépondérance immobilière obéit désormais à un formalisme renforcé. Avec la loi du 25 juin 2026 de lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel le 26 juin 2026, l’acte signé sur un coin de table, longtemps toléré entre proches, n’a plus de valeur. Pour toute cession conclue à compter du 27 juin 2026, l’opération doit être constatée par un acte qualifié, à peine de nullité. Pour un dirigeant ou un associé, l’enjeu dépasse la formalité : une cession mal préparée peut être anéantie, et la fiscalité de l’opération reste, elle, entièrement à arbitrer.

Ce que change la loi du 25 juin 2026

L’article 68 de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales insère un nouvel article 1865-1 dans le Code civil. Il impose que toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière soit constatée par l’une de ces trois formes :

1. un acte authentique, reçu par notaire ;
2. un acte sous signature privée contresigné par avocat (article 1374 du Code civil) ;
3. un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il y est légalement habilité.

Le texte a été adopté définitivement le 11 mai 2026, validé pour l’essentiel par le Conseil constitutionnel (décision du 18 juin 2026), puis promulgué le 25 juin 2026 (loi n° 2026-534) et publié au Journal officiel du 26 juin 2026. Le formalisme des cessions n’a pas été remis en cause. Il s’applique aux cessions conclues à compter du 27 juin 2026, soit le lendemain de la publication de la loi.

Quelles sociétés sont concernées ?

La notion centrale est celle de société à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI : une société dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.

Sont notamment visées les SCI familiales et patrimoniales et les sociétés civiles de gestion, mais aussi des SARL, SAS ou holdings dès lors que leur actif est majoritairement immobilier. La forme juridique importe moins que la composition de l’actif. Restent en dehors du dispositif les parts de placements collectifs (SCPI, OPCI et organismes assimilés), expressément exclues.

Point d’attention : la prépondérance immobilière s’apprécie à la date de la cession et sur l’exercice précédent. Une société peut entrer dans le champ d’une année sur l’autre. Le diagnostic mérite d’être posé avant toute opération.

La sanction : nullité et blocage à l’enregistrement

Sans acte qualifié, la cession est nulle. Elle est réputée n’avoir jamais existé. La nullité peut être invoquée par les parties, mais aussi par un tiers : un héritier, un créancier, l’administration.

Un second verrou complète le dispositif. Un nouvel article 635-0 A du CGI subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation de l’acte qualifié. Sans cet acte, le service des impôts refuse l’enregistrement. L’acquéreur perd alors la date certaine opposable à l’administration, et la mise à jour des registres de la société est bloquée. Un acte non conforme ne produit donc aucun effet sécurisé, ni civil ni fiscal.

Concrètement, ce que cela change pour vous

Si vous êtes associé d’une SCI, dirigeant d’une holding immobilière, ou si vous préparez une transmission familiale, trois réflexes deviennent indispensables :

• Une cession envisagée entre proches ne peut plus être formalisée par un simple écrit. Elle suppose l’intervention d’un professionnel habilité.
• Reprendre les projets en cours. Toute cession non signée au 27 juin 2026 doit respecter le nouveau formalisme. Les promesses, cessions à terme et transmissions programmées sont à revoir.
• Intégrer le formalisme en amont. Le recours à un professionnel habilité représente un coût et un délai. Mieux vaut l’anticiper dans le calendrier et le budget de l’opération que de le découvrir au moment de signer.

Une cession de parts ne se résume pas à l’acte

Réduire la réforme au choix du rédacteur de l’acte serait une erreur. Le formalisme n’est que la partie visible. Une cession de parts de société immobilière engage des arbitrages que l’acte, seul, ne règle pas :

• La valorisation des parts. Le prix doit refléter la valeur réelle des titres, sous peine de redressement (insuffisance de prix, donation déguisée entre proches).
• La fiscalité de la plus-value. Le régime diffère selon que la société relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Durée de détention, abattements et nature de l’actif modifient l’imposition.
• Les droits d’enregistrement. La cession de titres d’une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 % (article 726, I, 2° du CGI), aligné sur les mutations d’immeubles.
• Les garanties. Garantie d’actif et de passif, clauses d’agrément, de préemption ou de sortie protègent cédant et cessionnaire.
• L’articulation patrimoniale. Cession isolée ou intégrée à une stratégie (holding, démembrement, transmission) : la réponse n’est pas la même.

La vraie sécurisation de l’opération se joue en amont de l’acte, pas seulement dans sa forme.

Notre accompagnement

Le cabinet Stengelin accompagne dirigeants et associés à chaque étape d’une cession de parts de société à prépondérance immobilière :

• Diagnostic de prépondérance immobilière : analyse de l’actif pour déterminer si l’opération entre dans le champ du nouveau formalisme.
• Valorisation des titres et cadrage du prix.
• Étude fiscale complète : plus-value, droits d’enregistrement, impact sur votre situation patrimoniale.
• Structuration de l’opération : articulation avec une holding, un démembrement ou une transmission.
• Coordination avec le rédacteur de l’acte (notaire ou avocat), et rédaction de l’acte dans les cas où le cabinet y est légalement habilité, dans le cadre de sa mission.