1. Le mécanisme du taux réduit d’IS à 15 % : un régime de faveur encadré

L’article 219, I, b du Code général des impôts permet aux PME de bénéficier d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés de 15 %, au lieu du taux normal de 25 %, dans la limite de 42 500 € de bénéfice fiscal par exercice de douze mois.

Ce régime de faveur est subordonné au respect cumulatif de plusieurs conditions, dont deux font directement référence à la notion de chiffre d’affaires.

Condition n° 1 — Le plafond de chiffre d’affaires

La société qui sollicite le taux réduit doit avoir réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros au cours de l’exercice ou de la période d’imposition, ramené le cas échéant à douze mois.

Condition n° 2 — La détention du capital

Le capital de la société, entièrement libéré, doit être détenu de manière continue à au moins 75 % :

• par des personnes physiques ; ou
• par une ou plusieurs sociétés répondant elles-mêmes aux deux conditions suivantes :
• détention par des personnes physiques à hauteur d’au moins 75 % ;
• réalisation d’un chiffre d’affaires inférieur à 10 M€.

C’est précisément sur l’appréciation de ce second critère, en présence d’une société mère elle-même insérée dans un ensemble plus vaste, que portait la question soumise au Conseil d’État.

2. Ce qu’a réellement jugé le Conseil d’État le 13 mars 2025

Dans son arrêt du 13 mars 2025, le Conseil d’État s’est prononcé sur « le respect de la condition de chiffre d’affaires de la société qui détient le capital de celle éligible au taux réduit ».

Le juge administratif a jugé que, pour apprécier ce seuil de 10 M€ au niveau de la société mère, il convient de retenir le chiffre d’affaires consolidé de l’ensemble du groupe économique auquel cette société mère appartient, qu’il s’agisse ou non d’un groupe fiscalement intégré au sens des articles 223 A et suivants du CGI.

La portée de la décision est ainsi clairement circonscrite à l’appréciation du critère n° 2 (condition d’indépendance capitalistique appréciée en remontant la chaîne de détention), à l’exclusion du critère n° 1.

3. Le communiqué de Bercy : une prise de position bienvenue, mais imprécise sur son périmètre

Tirant les conséquences de l’arrêt précité, l’administration fiscale a publié sur impots.gouv.fr un communiqué dans lequel elle affirme que « pour déterminer le chiffre d’affaires à prendre en compte pour l’application de ce taux réduit, lorsque la société qui en sollicite le bénéfice appartient à un groupe, […] il convient de se référer, en tout état de cause, au chiffre d’affaires de l’ensemble du groupe détenant la société éligible ».

Ce communiqué présente un double intérêt pratique. Il officialise la position de l’administration à la suite de la décision du Conseil d’État et ouvre, pour les entreprises concernées, la possibilité de régulariser leur situation sans application de pénalités ni d’intérêts de retard, lorsque le taux réduit aurait été appliqué à tort au regard de cette nouvelle grille de lecture. Le délai pour régulariser est au plus tard le 20 mai 2026.

La rédaction retenue laisse toutefois subsister une ambigüité sur le périmètre exact de la règle. Lue isolément, l’expression « en tout état de cause » pourrait suggérer que le chiffre d’affaires consolidé du groupe doit être retenu pour l’appréciation des deux critères : celui de la société qui sollicite le taux réduit (critère n° 1) et celui de la société mère détentrice (critère n° 2). Une telle lecture aboutirait à fusionner deux conditions que le législateur a expressément distinguées dans l’architecture même de l’article 219 du CGI.

Or, à la lecture de la décision du Conseil d’État et des conclusions du rapporteur public, rien ne paraît justifier une telle extension. Tout porte à penser que le communiqué entend simplement transposer la solution du juge, laquelle ne porte, rappelons-le, que sur le critère n° 2.

4. Notre analyse : deux critères, deux échelles d’appréciation

À la lecture combinée de l’arrêt et des conclusions du rapporteur public, deux échelles d’appréciation distinctes doivent être maintenues :

• Critère n° 1 (CA < 10 M€ de la société sollicitant le taux réduit) : appréciation au regard du chiffre d’affaires individuel de la société.
• Critère n° 2 (CA < 10 M€ de la société mère détentrice du capital à plus de 75 %) : appréciation au regard du chiffre d’affaires consolidé du groupe économique.

Cette lecture est explicitement soutenue par le rapporteur public, qui souligne que « la lettre de l’article 219 du CGI, dont l’architecture continue de distinguer la condition d’indépendance (critère 2) de la condition de chiffre d’affaires (critère 1), nous semble certes s’opposer à une lecture fusionnant les deux conditions, en appréciant le CA à l’échelle du groupe comme le prévoit le RGEC ».

Sauf à ce que l’administration ou le législateur étende ultérieurement, de manière explicite, le raisonnement du juge au critère n° 1, il nous semble que l’appréciation du chiffre d’affaires de la société qui sollicite le taux réduit demeure une donnée propre à cette société, indépendamment du périmètre groupe.

5. La conséquence pratique pour les groupes de PME et ETI

Cette grille de lecture emporte une conséquence concrète d’importance. Une société :

• détenue à plus de 75 % par des personnes physiques (ou par une société répondant elle-même aux deux conditions du critère n° 2) ;
• réalisant un chiffre d’affaires individuel inférieur à 10 M€ ;

demeure éligible au taux réduit de 15 %, alors même qu’elle détiendrait des participations dans un groupe dont le chiffre d’affaires consolidé excéderait 10 M€.

C’est donc la situation de la société « tête » détenue par des personnes physiques et non la situation économique globale de l’ensemble qu’elle anime, qui conditionne son propre accès au régime de faveur. Cette nuance, loin d’être académique, peut représenter une économie d’IS pouvant atteindre 4 250 € par exercice et par société concernée (soit 10 points appliqués à 42 500 € de bénéfice fiscal).

6. Notre recommandation

Le communiqué de Bercy a le mérite d’officialiser une grille de lecture et d’ouvrir une fenêtre de régularisation sans pénalités. Il laisse toutefois subsister une zone d’ambigüité sur le périmètre exact de la règle. Dans l’attente d’une clarification dans la doctrine administrative publiée au BOFiP, nous recommandons aux dirigeants de PME et ETI dont la structuration capitalistique implique des participations dans des groupes plus larges :

• de réaliser un diagnostic rapide des exercices non prescrits afin d’identifier les situations dans lesquelles le taux réduit a été appliqué (à tort ou à raison) au regard de la nouvelle grille de lecture ;
• de tirer parti, le cas échéant, de la fenêtre de régularisation ouverte par le communiqué qui exclut l’application de pénalités et d’intérêts de retard sur les rectifications spontanées ;
• de documenter précisément le chiffre d’affaires individuel de chacune des sociétés du périmètre ainsi que le chiffre d’affaires consolidé du groupe économique ;

Plus largement, cette décision rappelle l’importance d’une revue annuelle des conditions d’éligibilité aux régimes de faveur trop souvent appréciées à l’entrée dans le dispositif, puis insuffisamment suivies dans le temps.

La déclaration de revenus 2026 n’est pas seulement une obligation administrative. C’est un audit fiscal personnel. Elle permet de faire le bilan de l’année écoulée, de corriger les informations préremplies, de mettre à jour le taux de prélèvement à la source et, parfois, de récupérer de l’argent qui serait resté tranquillement du mauvais côté de la barrière. L’administration rappelle d’ailleurs que la déclaration reste nécessaire pour établir ce bilan annuel, même depuis la mise en place du prélèvement à la source.  

Le premier piège, c’est la déclaration automatique. Elle donne une impression de confort, presque de magie fiscale. La DGFiP dispose déjà de nombreuses informations : salaires, pensions, certains revenus de capitaux mobiliers, informations transmises par des tiers. Pour certains foyers, si tout est juste et complet, il n’y a effectivement rien à modifier. Mais le mot important est ici “si”. La déclaration automatique dispense certains contribuables de déposer une déclaration uniquement lorsque les informations préremplies sont exactes et exhaustives.  

Et c’est là que le rôle de conseil commence. 

Une déclaration préremplie peut très bien oublier ou mal refléter un changement de situation : mariage, Pacs, séparation, décès, déménagement, naissance, début d’activité indépendante, revenus fonciers, pension alimentaire, compte à l’étranger, investissements, dons, frais réels, emploi à domicile, travaux, déficit foncier, revenus de plateforme. Bref, tout ce que la vraie vie fait de mieux pour rendre une déclaration moins automatique qu’un grille-pain. 

Le deuxième point d’attention concerne les dates limites. Pour la déclaration 2026 des revenus 2025, la date limite papier est fixée au 19 mai 2026. En ligne, les échéances sont échelonnées selon le département : 21 mai, 28 mai ou 4 juin 2026. C’est un détail qui n’en est pas un : attendre la dernière soirée, c’est souvent découvrir trop tard qu’il manque une attestation, un IFU, un justificatif de don ou un relevé bancaire. La fiscalité récompense rarement l’improvisation héroïque à 23h41. 

Le troisième sujet, plus discret mais essentiel, concerne les choix fiscaux. Une déclaration n’est pas seulement une photographie. C’est parfois un arbitrage. Faut-il conserver le PFU ou opter pour le barème ? Déduire certains frais au réel ou rester à l’abattement forfaitaire ? Vérifier les plafonds d’épargne retraite ? Reporter une moins-value ? Contrôler les crédits et réductions d’impôt ? Ces choix peuvent avoir un impact immédiat sur l’impôt dû, mais aussi sur le revenu fiscal de référence, certaines aides, certains taux ou certains acomptes. 

Et puis il y a les indépendants. Pour eux, la déclaration n’est pas un simple formulaire de particulier. Elle croise fiscalité, cotisations sociales, régime d’imposition, prélèvement à la source et parfois régularisations. La campagne 2026 s’inscrit aussi dans un contexte où l’administration met en avant la déclaration sociale et fiscale unifiée pour les indépendants. Là encore, l’erreur classique consiste à penser que “tout remonte automatiquement”. Non. Une donnée transmise n’est pas forcément une donnée correctement qualifiée. 

Même logique pour les revenus issus de plateformes collaboratives : locations, ventes, prestations, activités complémentaires. L’administration consacre un volet spécifique à ces revenus dans la campagne 2026, signe que le sujet n’est plus marginal. Le vrai sujet n’est pas seulement de savoir si la plateforme a transmis une information. Le vrai sujet est de savoir si ce revenu est imposable, dans quelle catégorie, avec quel régime, quel abattement, quelles obligations annexes. 

Enfin, il ne faut pas sous-estimer la partie la moins sexy mais parfois la plus rentable : la vérification des informations personnelles. Adresse, situation familiale, personnes à charge, coordonnées bancaires, taux de prélèvement, acomptes, option fiscale reconduite ou non. L’administration précise notamment que l’adresse doit être vérifiée, car elle peut avoir des conséquences sur d’autres impositions, comme la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou les locaux vacants. Ce n’est pas glamour, mais la fiscalité n’a jamais promis d’être une comédie romantique. 

Comprendre le mécénat d’entreprise

Le mécénat correspond à un soutien apporté à une organisation d’intérêt général, sans recherche de contrepartie commerciale directe. Il peut s’agir d’une association, d’une fondation, d’un établissement d’enseignement ou d’un organisme œuvrant dans des domaines variés tels que la solidarité, la culture, l’environnement ou la recherche.

Contrairement au sponsoring, qui vise un objectif publicitaire, le mécénat s’inscrit dans une logique d’engagement. L’entreprise apporte une contribution qui peut prendre la forme d’un don financier, d’un don en nature (matériel, marchandises, denrées) ou d’un mécénat de compétences, consistant à mettre à disposition le savoir-faire de ses équipes sur leur temps de travail.

Dans la pratique, un cabinet de conseil peut accompagner à titre gracieux une association dans sa structuration stratégique, une entreprise industrielle peut céder des équipements encore fonctionnels, une société de sécurité peut participer à l’encadrement d’événements solidaires, tandis qu’un acteur de l’hôtellerie-restauration peut soutenir une initiative locale par des dons alimentaires ou l’organisation d’événements caritatifs.

Un dispositif fiscal particulièrement avantageux

L’intérêt du mécénat d’entreprise repose en grande partie sur son traitement fiscal. Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 60 % du montant du don, dans la limite de 20 000 euros ou de 0,5 % du chiffre d’affaires hors taxes lorsque ce montant est plus favorable.

Concrètement, une entreprise qui réalise un don de 10 000 euros bénéficiera d’une réduction d’impôt de 6 000 euros. L’effort financier réel se limite donc à 4 000 euros, tout en générant un impact positif et valorisant pour l’entreprise. Lorsque le plafond est dépassé, l’excédent peut être reporté sur les cinq exercices suivants, ce qui permet d’envisager des projets de mécénat plus ambitieux dans la durée.

Il convient néanmoins de veiller à ce que l’organisme bénéficiaire soit bien habilité à délivrer un reçu fiscal conforme aux exigences de l’administration. Ce point est essentiel pour sécuriser l’avantage fiscal.

Mécénat ou sponsoring : une distinction essentielle

La frontière entre mécénat et sponsoring doit être clairement identifiée. Le mécénat implique l’absence de contrepartie directe significative pour l’entreprise. Il est toutefois admis que le bénéficiaire mentionne le nom du mécène ou appose son logo, à condition que cette visibilité reste discrète et proportionnée.

En revanche, lorsque l’opération vise explicitement à promouvoir l’entreprise, avec un objectif commercial affirmé, elle relève du sponsoring. Dans ce cas, la dépense constitue une charge déductible soumise à TVA, mais ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt prévue pour le mécénat.

Une analyse préalable permet d’éviter toute remise en cause lors d’un contrôle fiscal.

Un outil au service de la stratégie d’entreprise

Au-delà de l’avantage fiscal, le mécénat d’entreprise contribue à renforcer la crédibilité et l’attractivité de l’entreprise. Les dirigeants constatent de plus en plus que les clients, partenaires et collaborateurs sont sensibles aux engagements sociétaux.

Le mécénat peut ainsi participer à la construction d’une marque employeur différenciante, notamment dans les secteurs en tension en matière de recrutement. Il favorise également l’implication des équipes, qui trouvent davantage de sens dans leur activité professionnelle lorsqu’elle s’inscrit dans une démarche d’utilité collective.

Pour les entreprises du conseil, par exemple, le mécénat de compétences permet de valoriser l’expertise interne tout en développant la visibilité du cabinet auprès de réseaux associatifs ou institutionnels. Dans l’industrie, les initiatives liées à l’environnement ou à la formation technique sont particulièrement cohérentes avec les enjeux du secteur. Les entreprises de sécurité peuvent s’inscrire dans des actions citoyennes ou de prévention, tandis que les professionnels de l’hôtellerie-restauration peuvent soutenir des projets solidaires locaux, souvent très visibles et fédérateurs.

Structurer une démarche simple et sécurisée

Une démarche de mécénat efficace repose avant tout sur la cohérence avec les valeurs et l’activité de l’entreprise. Il n’est pas nécessaire de multiplier les actions ; un partenariat bien choisi, inscrit dans la durée, produit généralement un impact plus significatif.

Il est recommandé de formaliser la relation avec l’organisme bénéficiaire par une convention précisant l’objet du don, ses modalités et l’absence de contrepartie commerciale. Cette formalisation permet de sécuriser le traitement fiscal et d’assurer une traçabilité satisfaisante.

Sur le plan comptable, les dons sont enregistrés en charges et font l’objet d’un suivi spécifique pour permettre le calcul de la réduction d’impôt. Une attention particulière doit être portée à la valorisation des dons en nature ou du mécénat de compétences, qui doivent être évalués de manière objective et justifiable.

Enfin, la communication autour du mécénat doit rester mesurée et cohérente. Il ne s’agit pas d’une opération marketing, mais d’un engagement sociétal. Une présentation sur le site internet, dans un rapport RSE ou lors d’événements professionnels permet toutefois de valoriser la démarche de manière appropriée.

Un investissement porteur de sens et de performance

Le mécénat d’entreprise s’inscrit pleinement dans une logique de performance durable. Il permet d’associer optimisation fiscale, engagement sociétal et développement de l’image de marque. Il s’agit d’un outil accessible, adaptable à la taille de l’entreprise et compatible avec des contraintes budgétaires maîtrisées.

FAQ – Mécénat d’entreprise 

La facturation électronique : bien plus qu’une obligation réglementaire

La facturation électronique consiste à émettre, transmettre et recevoir des factures dans un format structuré via des plateformes agréées, permettant un traitement automatisé par les systèmes comptables.

Cette réforme poursuit plusieurs objectifs :

• simplifier les échanges entre entreprises

• fiabiliser les données de facturation

• lutter contre la fraude à la TVA

• moderniser les processus administratifs

Mais pour les entreprises, l’enjeu principal est ailleurs : transformer la gestion de la facturation en outil de pilotage financier et relationnel.

Un impact direct et positif sur la trésorerie

La trésorerie reste l’un des principaux sujets de préoccupation des dirigeants. La facturation électronique agit directement sur plusieurs leviers.

Accélération des délais de facturation

Dans de nombreuses entreprises, la facturation intervient encore plusieurs jours, voire semaines après la livraison ou la prestation.

Avec la facturation électronique :

• la facture est générée automatiquement

• l’envoi au client est immédiat

• les informations sont normalisées

Résultat : la facturation intervient plus tôt, ce qui déclenche plus rapidement le délai de paiement.

Pour une PME, gagner quelques jours sur l’émission des factures peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de trésorerie mobilisée en moins.

Réduction des erreurs et litiges

Les erreurs de facturation sont une cause fréquente de retards de paiement :

• mauvais libellé

• incohérence de TVA

• information client manquante

• numéro de commande absent

La facturation électronique impose un format structuré et des contrôles automatiques, ce qui réduit fortement les anomalies.

Conséquence :

• moins de factures rejetées

• moins de litiges

• paiements plus rapides

Amélioration du suivi des encaissements

Les solutions de facturation électronique permettent généralement :

• un suivi en temps réel des factures envoyées

• la visualisation des factures consultées

• des relances automatisées

Cela facilite le travail du service administratif et financier et permet de sécuriser le poste clients, souvent premier poste d’actif d’une entreprise.

Une gestion client plus fluide et plus professionnelle

Au-delà de la trésorerie, la facturation électronique améliore significativement la qualité de la relation client.

Des échanges plus rapides et plus transparents

Les factures sont transmises via des plateformes sécurisées et centralisées.

Les clients bénéficient :

• d’un accès rapide à leurs factures

• d’un format standard facile à intégrer dans leur système

• d’une meilleure traçabilité des échanges

Pour les entreprises de conseil ou de services, cela renforce la perception de professionnalisme et de fiabilité.

Une réduction des sollicitations administratives

Combien de temps les équipes passent-elles à répondre à ce type de demandes ?

• « Pouvez-vous me renvoyer la facture ? »

• « Nous ne retrouvons pas le document »

• « Le format ne passe pas dans notre système »

Avec la facturation électronique :

• les documents sont centralisés

• ils sont accessibles en permanence

• ils respectent un format standard

Les équipes peuvent ainsi se concentrer sur des tâches à plus forte valeur ajoutée.

Un outil de pilotage pour les dirigeants et DAF

La facturation électronique ne se limite pas à l’émission des factures : elle permet aussi d’exploiter les données de facturation.

Les dirigeants et DAF peuvent accéder plus facilement à :

• l’évolution du chiffre d’affaires en temps réel

• le suivi des encaissements

• l’analyse des délais de paiement

• l’identification des clients à risque

Pour les entreprises industrielles ou de restauration, cela permet notamment de mieux piloter les marges et la rotation de trésorerie.

Un levier d’automatisation et de productivité

La réforme encourage également l’automatisation de nombreux processus :

• génération automatique des factures

• intégration comptable

• rapprochement paiements/factures

• relances clients

Pour les PME, cela peut représenter un gain de temps administratif considérable, parfois plusieurs jours par mois pour les équipes financières.

Anticiper la réforme pour transformer l’obligation en avantage

La facturation électronique va progressivement devenir la norme pour toutes les entreprises.

Les entreprises qui anticipent dès aujourd’hui pourront :

• sécuriser leur organisation

• optimiser leur trésorerie

• moderniser leur gestion financière

• améliorer l’expérience client

Plutôt que de subir cette réforme comme une contrainte réglementaire, elle peut devenir un véritable levier de performance et de compétitivité.

FAQ – Facture électronique 

Suppression de la déduction des versements au PER après 70 ans : un tournant stratégique

Jusqu’à présent, le PER individuel et le PER d’entreprise permettaient une déduction fiscale dite « à l’entrée » : les versements volontaires pouvaient être déduits du revenu professionnel ou du revenu global, dans la limite des plafonds légaux.

Depuis le 1er janvier 2026, c’est terminé pour les versements effectués à compter du 70e anniversaire du titulaire.

Concrètement, cela signifie que :

• Les versements volontaires après 70 ans ne sont plus déductibles.
• Les mécanismes de déduction prévus aux articles 154 bis, 154 bis-0 A et 163 quatervicies du CGI ne s’appliquent plus pour ces versements.
• La mesure vise principalement les PER individuels, car ce sont eux qui étaient les plus utilisés dans une logique d’optimisation tardive.

Le le PER ne doit plus servir d’outil de transmission patrimoniale déguisée.

Fiscalité à la sortie : une compensation partielle, mais pas équivalente

La réforme ne supprime pas tout avantage.

En cas de sortie en capital, la fraction correspondant aux versements effectués après 70 ans n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu. Seuls les produits générés par ces versements sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers, avec application des prélèvements sociaux.

En cas de sortie en rente, la fiscalité relèvera du régime des rentes viagères à titre onéreux, avec une imposition forfaitaire sur une fraction de la rente (30 % si l’entrée en jouissance intervient après 69 ans), sans abattement.

Soyons clairs : cette fiscalité « atténuée » ne compense pas la perte d’une déduction immédiate pour les contribuables fortement imposés. Si vous avez une tranche marginale élevée, la perte peut être significative.

Impact concret pour les dirigeants et indépendants

Les travailleurs non-salariés, dirigeants relevant de l’article 62 ou titulaires de BIC/BNC étaient les grands utilisateurs de la déduction PER.

Leur plafond reste calculé selon les règles classiques :

• 10 % du PASS,
• ou 10 % du revenu professionnel (plafonné à 8 PASS) + 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS.

Mais désormais, passé 70 ans, cette mécanique ne fonctionne plus.

Stratégiquement, cela impose d’anticiper :

• Arbitrer entre PER et autres enveloppes patrimoniales avant 70 ans.
• Revoir la logique de capitalisation tardive.
• Éviter les versements opportunistes en fin de vie professionnelle.

Attendre 69 ans pour « charger » son PER devient une erreur classique.

Bonne nouvelle : le plafond de déduction est désormais reportable sur cinq ans

La seconde mesure est nettement plus favorable.

Jusqu’à présent, le plafond de déduction non utilisé pouvait être reporté sur trois ans. À compter de l’imposition des revenus 2026, il pourra être reporté sur cinq ans.

Cela change profondément la planification.

Concrètement :

• Le plafond 2026 non utilisé pourra être reporté de 2027 à 2031.
• En revanche, les plafonds 2024 et 2025 restent soumis à l’ancienne règle des trois ans.

Ce mécanisme permet désormais de lisser plus intelligemment les revenus exceptionnels (cession d’entreprise, prime importante, dividendes significatifs).

Pour les chefs d’entreprise, c’est une vraie opportunité d’optimisation fiscale différée.

Les nouveaux plafonds chiffrés

Pour mémoire, la déduction annuelle maximale correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• 10 % des revenus professionnels de l’année précédente, plafonnés à 8 PASS.
• 10 % du PASS.

En 2026, cela représente une déduction maximale de 38 448 €, ou 4 806 € si l’option minimale est plus favorable.

Le plafond est diminué des cotisations retraite déjà déduites et de certaines sommes exonérées versées sur les PER.

Autrement dit : le calcul est technique, et les erreurs sont fréquentes sans accompagnement.

Notre lecture stratégique

Cette réforme marque un recentrage. Le législateur limite les abus mais renforce la planification anticipée.

Les contribuables qui réfléchissent tôt seront gagnants. Ceux qui improvisent tardivement perdront en efficacité fiscale.

La vraie question n’est plus « combien verser », mais quand structurer sa stratégie retraite.

Qu’est-ce que le statut fiscal du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé permet aux personnes physiques (ou aux associés de sociétés non soumises à l’IS comme les SCI transparentes) de pratiquer un amortissement fiscal sur un logement locatif

Concrètement :

Vous achetez un logement collectif situé en France.
Vous vous engagez à le louer nu pendant 9 ans à un locataire respectant des plafonds de ressources.
En contrepartie, vous pouvez amortir jusqu’à 80 % du prix du bien (hors foncier).

Ce mécanisme est codifié à l’article 31, I-1°-i et j du CGI

Quels logements sont éligibles au dispositif bailleur privé ?

Logements neufs ou assimilés

Sont concernés :

• logements acquis neufs ou en VEFA
• logements que le contribuable fait construire

Les acquisitions doivent intervenir entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028

Le logement doit impérativement être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.

Logements anciens avec réhabilitation lourde

Deux cas sont prévus :

• travaux assimilés à une production d’immeuble neuf
• travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et correspondant à une réhabilitation lourde (notamment performance énergétique élevée)

Ce point est stratégique : le dispositif favorise clairement la rénovation énergétique ambitieuse.

Quel est le taux d’amortissement en 2026 ?

C’est ici que réside l’intérêt fiscal.

Pour le neuf :

• 3,5 % en location intermédiaire
• 4,5 % en location sociale
• 5,5 % en location très sociale

Pour l’ancien réhabilité :

• 3 % en intermédiaire
• 3,5 % en social
• 4 % en très social

L’amortissement porte sur le prix d’acquisition net de frais, avec exclusion forfaitaire de 20 % correspondant au foncier

Le cumul ne peut dépasser 80 % du prix (hors terrain).

Quel est le plafond annuel de déduction ?

La déduction est plafonnée à :

• 8 000 € par an et par foyer fiscal
• + 2 000 € si 50 % des loyers sont en location sociale
• + 4 000 € si 50 % sont en très social

Ce plafond change complètement la stratégie d’investissement.
Multiplier les biens ne multipliera pas mécaniquement l’avantage fiscal.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le logement doit être :

• loué nu
• affecté à la résidence principale
• loué pendant 9 ans minimum
• loué à un tiers (pas de location à un membre du foyer fiscal ni à un parent proche)

Les plafonds de loyers et de ressources sont alignés :

• sur le dispositif Pinel pour l’intermédiaire
• sur Loc’Avantages pour le social et très social

Peut-on cumuler le statut du bailleur privé avec d’autres dispositifs ?

Non, pour un même logement, il est incompatible notamment avec :

• l’investissement outre-mer
• le dispositif Malraux
• le dispositif Denormandie

Autre point majeur :

il est incompatible avec le micro-foncier

Le régime réel devient obligatoire.

Attention à la plus-value immobilière

C’est le point que beaucoup d’investisseurs vont négliger.

Lors de la revente, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués

Conséquence : la plus-value imposable augmente mécaniquement.

Ce dispositif est donc clairement conçu pour une stratégie patrimoniale long terme, pas pour des opérations opportunistes.

Notre analyse :

Ce dispositif est pertinent si :

• vous êtes fortement imposé sur vos revenus fonciers
• vous investissez déjà au régime réel
• vous avez une vision à 15 ou 20 ans

Il est beaucoup moins intéressant si :

• vous êtes au micro-foncier
• vous recherchez une réduction d’impôt immédiate
• vous envisagez une revente rapide

Rappel : comment fonctionne le pacte Dutreil ?

Le régime Dutreil permet, sous conditions, d’appliquer un abattement de 75 % de la valeur des titres ou de l’entreprise transmise

Il concerne :

– les parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (article 787 B du CGI)
– les entreprises individuelles (article 787 C du CGI)

En contrepartie, plusieurs engagements doivent être respectés, notamment une obligation de conservation des titres.

C’est précisément sur ce point que la loi 2026 intervient.

Durée d’engagement Dutreil : passage de 4 à 6 ans

Jusqu’à présent, le bénéficiaire devait conserver les titres reçus pendant 4 ans après la transmission.

Désormais, l’engagement individuel est porté à 6 ans.

Conséquence directe :
En dehors du réputé acquis, la durée totale minimale de conservation passe à 8 ans pour les transmissions de titres (2 ans d’engagement collectif + 6 ans d’engagement individuel).

Ce changement concerne également les entreprises individuelles.

Impact pratique

Une transmission sous Dutreil devient un engagement de long terme. Toute stratégie prévoyant une revente rapide ou une restructuration à court terme devra être examinée avec prudence.

Actifs exclus du Dutreil : logements et biens “patrimoniaux” dans le viseur

La réforme 2026 introduit une nouveauté majeure : certains actifs détenus par la société peuvent être exclus de l’exonération.

La fraction de valeur correspondant à ces actifs ne bénéficie pas de l’abattement de 75 % s’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité professionnelle pendant une durée déterminée

Actifs concernés

La liste est limitative et comprend notamment :

– les logements et résidences
– les véhicules de tourisme, yachts, aéronefs
– les bijoux, métaux précieux, œuvres d’art (hors régime spécifique)
– les chevaux de course
– les vins et alcools
– les biens liés à la chasse ou à la pêche

Condition temporelle

Ces actifs doivent être exclusivement affectés à l’activité pendant au moins 3 ans avant la transmission (ou depuis leur acquisition) et jusqu’à la fin de l’engagement individuel de 6 ans

À défaut, la valeur correspondante est exclue de l’exonération.

Ce que cela signifie

Les sociétés qui détiennent de l’immobilier résidentiel ou des actifs à forte dimension patrimoniale devront mesurer l’impact potentiel sur la base exonérée.

Le principe est clair : le dispositif Dutreil vise l’outil professionnel, pas le patrimoine de confort.

Chaîne de participation : attention aux filiales

La règle d’exclusion s’applique également aux actifs détenus par des sociétés contrôlées directement ou indirectement. Autrement dit, si une filiale détient un actif non exclusivement affecté à l’activité professionnelle, la valeur correspondante peut être retranchée de l’exonération au niveau de la société transmise.

Pour les groupes organisés en holdings, une analyse globale du périmètre devient indispensable.

Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions s’appliquent aux transmissions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.

La question de l’application aux engagements déjà en cours reste à clarifier par l’administration.

Transmission d’entreprise : faut-il revoir sa stratégie ?

Le pacte Dutreil 2026 ne supprime pas l’avantage fiscal majeur de l’abattement de 75 %.

En revanche, il :

– allonge la durée d’engagement
– encadre plus strictement les actifs éligibles

Pour les dirigeants qui envisagent une transmission dans les 3 à 10 ans, une revue préalable de la structure patrimoniale et des actifs détenus par les sociétés devient fortement recommandée.

Le dispositif reste puissant. Mais il devient plus contraignant.

Rappel : comment fonctionne le mécanisme d’apport-cession ?

Le dispositif d’apport-cession permet à un particulier qui apporte ses titres à une société soumise à l’IS qu’il contrôle de bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value.

En principe, si la société bénéficiaire cède les titres apportés dans les trois ans, le report tombe et la plus-value devient immédiatement imposable. Exception : le report est maintenu si la société procède à un réinvestissement économique significatif du produit de cession dans certaines conditions.

C’est précisément sur ces conditions que la loi de finances 2026 frappe fort.

1. Réinvestissement : un quota porté à 70 %

Jusqu’à présent, la société devait réinvestir 60 % du produit de cession. Désormais, ce seuil passe à 70 %.Ce n’est pas un simple ajustement technique. Cela signifie qu’une part beaucoup plus importante des liquidités doit être réinjectée dans une activité économique éligible. Les stratégies consistant à assurer le réinvestissement strictement minimum pour disposer librement de la quote-part non-contrainte sont donc plus limitées, passant de 40 à 30%.

Concrètement, toute opération d’apport-cession devra désormais intégrer ce ratio dès la phase de modélisation financière.

2. Activités éligibles : un champ nettement restreint

Le texte renvoie désormais aux activités visées par le dispositif IR-PME (article 199 terdecies-0 A du CGI).

Sont admises les activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, mais plusieurs exclusions sont désormais clairement établies :

• Les activités financières (y compris courtage et change),
• Les activités procurant des revenus garantis via des tarifs réglementés (notamment certaines activités de production d’électricité),
• Les activités de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier,
• Les activités de construction et de promotion immobilière,
• Plus largement, l’ensemble des activités immobilières.

C’est un véritable recentrage vers l’économie productive. Les stratégies de réinvestissement à dominante patrimoniale ou immobilière sortent pratiquement du champ.

Il faut être lucide : certaines structurations qui passaient hier sans difficulté deviennent aujourd’hui risquées.

3. Délai de réinvestissement allongé à trois ans

Bonne nouvelle relative : le délai pour procéder au réinvestissement passe de deux à trois ans.

Ce délai supplémentaire apporte un peu d’oxygène, notamment dans des contextes d’acquisitions complexes ou de négociations longues. Mais attention : ce gain de temps ne compense pas le durcissement du quota et la restriction des activités.

Autrement dit, vous avez plus de temps… mais moins de liberté.

4. Obligation de conservation portée à cinq ans

C’est probablement l’un des changements les plus structurants.

Les biens ou titres acquis en remploi devront désormais être conservés pendant au moins cinq ans, quelle que soit la modalité de réinvestissement.

Avant la réforme, en cas de réinvestissement direct, la durée de conservation n’était que de douze mois. L’alignement à cinq ans change radicalement la logique.

Désormais, le régime impose une véritable logique d’engagement économique durable, et non plus une simple opération technique destinée à sécuriser un report.

5. Donation : un an de conservation supplémentaire

En cas de donation des titres reçus en rémunération de l’apport, lorsque le donataire contrôle la société, le report d’imposition est transféré sur sa tête.

Le délai au terme duquel la plus-value est purgée passe :

• de cinq à six ans,
• de dix à onze ans en cas de réinvestissement indirect.

Cela peut sembler marginal, mais en matière de transmission patrimoniale, un an supplémentaire peut bouleverser une planification successorale ou une stratégie de cession familiale.

Les schémas d’anticipation patrimoniale doivent être recalibrés.

6. Entrée en vigueur : application immédiate aux nouvelles cessions

Les nouvelles règles s’appliquent aux cessions réalisées à compter de la publication de la loi de finances. Ces nouvelles règles sont donc applicables aux apports réalisés antérieurement à la date de publication de la loi de finances, si la cession des titres apportés est postérieure.

Il n’y a donc pas de période de transition longue. Toute opération en cours ou en préparation doit être réexaminée à l’aune de ces nouvelles contraintes.

Ce que cela signifie concrètement pour les dirigeants

Il faut le dire sans détour : le régime d’apport-cession reste attractif, mais il devient plus exigeant et plus engageant.

La réforme poursuit un objectif clair : éviter les montages d’optimisation purement financiers et encourager un réinvestissement réel dans l’économie productive. Dans l’esprit du législateur, le report d’imposition doit financer du développement économique, pas de la gestion patrimoniale.

Pour les dirigeants et actionnaires :

• La structuration doit être pensée sur un horizon long (au moins cinq ans).
• Le choix des activités de réinvestissement doit être juridiquement sécurisé.
• Les stratégies immobilières ou financières doivent être repensées.
• Les opérations de transmission doivent intégrer l’allongement des délais.

Ignorer ces évolutions serait une erreur stratégique.

Absence de plateforme de réception : une nouvelle sanction autonome 

La loi de finances 2026 introduit une sanction spécifique en cas d’absence de désignation d’une plateforme agréée pour la réception des factures électroniques. Pour rappel, cette désignation doit intervenir au plus tard le 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises, quelle que soit leur taille. 

Le mécanisme de sanctions est progressif : 

• L’administration adresse une mise en demeure avec un délai de trois mois. 

• À défaut de régularisation, une amende de 500 euros est appliquée. 

• Une nouvelle mise en demeure est envoyée avec un nouveau délai de trois mois. 

• En cas de persistance, une amende de 1 000 euros est infligée. 

• Une nouvelle amende de 1 000 euros est encourue tous les trois mois tant que la situation n’est pas régularisée. 

Cette sanction est indépendante de l’émission des factures. Même si l’entreprise émet correctement ses factures électroniques, l’absence de désignation formelle d’une plateforme de réception peut être sanctionnée. 

Pour un dirigeant, cela impose une vigilance administrative stricte, notamment en cas : 

• De changement de logiciel. 

• De réorganisation interne. 

• De modification de structure juridique. 

• De croissance externe. 

Rappelons que l’obligation de réception concerne des assujettis non soumis à l’obligation d’émission : professions médicales, SCI et LMNP sans TVA … 

Facture électronique : 50 euros par facture en cas de défaut d’émission 

Le non-respect de l’obligation d’émission d’une facture électronique est désormais sanctionné à hauteur de 50 euros par facture, contre 15 euros auparavant. 

Le plafond annuel reste fixé à 15 000 euros par année civile. 

Attention : la sanction vise le fait de ne pas émettre une facture électronique lorsque la loi l’impose. Il ne s’agit pas ici d’une sanction générale de toute erreur technique, mais bien du manquement à l’obligation d’émission via le circuit réglementaire. 

Pour un dirigeant, cela signifie que : 

• Toute facture qui aurait dû être émise en facture électronique et ne l’a pas été peut entraîner une amende. 

• En cas de défaut systémique (mauvais paramétrage, absence d’activation du dispositif, organisation non opérationnelle), le risque peut rapidement atteindre le plafond annuel. 

Dans une entreprise qui émet plusieurs centaines ou milliers de factures par an, un retard de mise en conformité ou un blocage opérationnel peut avoir un impact financier significatif. 

E-reporting : des amendes portées à 500 euros par transmission 

Les obligations de transmission des données de transaction et des données de paiement sont également renforcées. 

Le non-respect de ces obligations est désormais sanctionné à hauteur de 500 euros par transmission, contre 250 euros auparavant. 

Le plafond annuel reste fixé à 15 000 euros pour chacune des obligations. 

Ces sanctions concernent le défaut de transmission des données exigées par les textes. Pour un dirigeant, cela signifie qu’un dispositif incomplet, un oubli ou une absence de remontée des informations peut entraîner une pénalité. 

Le dispositif conserve une règle d’atténuation : en cas de première infraction au cours de l’année civile et des trois années précédentes, l’amende n’est pas applicable si l’infraction est réparée spontanément ou dans les trente jours suivant une première demande de l’administration. 

Cette tolérance ne joue qu’une seule fois, suppose une réaction rapide et ne protège pas contre les manquements répétés. 

Elle constitue une marge de sécurité ponctuelle, pas un mécanisme durable de gestion du risque. 

Les plateformes également plus sévèrement sanctionnées 

Les plateformes agréées voient également leurs sanctions renforcées. 

En cas de manquement à leur obligation de transmission des données de facturation, l’amende est portée à 50 euros par facture, avec un plafond annuel maintenu à 45 000 euros. 

Pour les données de transaction et de paiement, l’amende demeure à 750 euros, et le plafond annuel des amendes applicables aux plateformes est relevé à 100 000 euros. 

Un nouveau cas de retrait d’immatriculation est également prévu en cas de non-respect de certaines obligations relatives à l’annuaire central ou aux services à assurer lors d’un changement de plateforme. 

FAQ – Facture électronique et sanctions 2026 

Rappel : qu’est-ce que la CSG et à quoi sert-elle ?

La CSG est un prélèvement social destiné au financement de la protection sociale (assurance maladie, prestations familiales, solidarité nationale). Contrairement à l’impôt sur le revenu, elle s’applique à une assiette très large, incluant aussi bien :

• Les revenus d’activité

• Les revenus de remplacement (retraites, allocations)

• Les revenus du patrimoine et du capital

Son principal avantage pour l’État réside dans sa stabilité et son rendement élevé, ce qui explique pourquoi chaque réforme fiscale majeure inclut, tôt ou tard, une hausse ou un ajustement de la CSG.

Une nouvelle hausse CSG actée par la loi de financement 2026

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 introduit une hausse de 1,4 point de la CSG sur certains revenus du capital, portant le taux de 9,2 % à 10,6 %. Cette augmentation n’est pas uniforme : elle concerne uniquement certaines catégories de revenus, tandis que d’autres restent expressément exclues du dispositif. Conséquence directe : les prélèvements sociaux totaux passent de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus concernés.

La fin du taux unique de CSG sur les revenus du capital

Jusqu’à présent, les revenus du capital soumis aux prélèvements sociaux relevaient majoritairement d’un taux unique de CSG. Cette logique est désormais abandonnée. On distingue à compter de la réforme :

• Un taux de droit commun de 10,6 %,

• Un taux maintenu à 9,2 % pour certains revenus explicitement exclus de la hausse CSG.

Cette différenciation marque une évolution importante, tant sur le plan technique que symbolique, et ouvre la voie à une fiscalité du capital plus fragmentée.

Hausse de la CSG et flat tax : pourquoi parle-t-on désormais de 31,4 % ?

Depuis 2018, la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique) s’élevait à 30 %, composée de :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

Avec la hausse CSG, les prélèvements sociaux passent à 18,6 % pour une grande partie des revenus financiers. Le calcul devient donc :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu

• 18,6 % de prélèvements sociaux

Total : 31,4 % La flat tax à 30 % devient donc un souvenir…

Quels revenus sont désormais soumis au taux de CSG à 10,6 % ?

Principe général

La majorité des revenus du capital soumis aux prélèvements sociaux relèvent désormais du nouveau taux de 10,6 %, sauf exception expresse.

Revenus concernés à compter du 1er janvier 2026

À partir des revenus perçus en 2026, sont notamment visés :

• Les dividendes et distributions assimilées

• Les produits de placement à revenu fixe (obligations, comptes courants d’associés, créances, etc.)

Revenus concernés dès 2025 (déclaration 2026)

D’autres catégories de revenus sont impactées plus tôt, avec une CSG payée lors de la déclaration de revenus 2026 :

• Les plus-values sur valeurs mobilières (actions, parts sociales, OPCVM, etc.)

• Certaines plus-values professionnelles à long terme

• Les plus-values sur actifs numériques (cryptomonnaies)

• Certains revenus BIC, BNC ou BA, lorsqu’ils ne sont pas déjà soumis aux cotisations sociales

• Exemples :

• certaines locations meublées non professionnelles (LMNP),

• certaines prestations occasionnelles.

Quels revenus sont exclus de la hausse CSG ?

Une liste d’exclusions bienvenue

Malgré l’ampleur de la réforme, certains revenus demeurent taxés au taux de 9,2 %, sans subir la hausse CSG. Sont notamment exclus :

• Les revenus fonciers

• Les plus-values immobilières

• Les produits de l’assurance-vie et des contrats de capitalisation, sauf exceptions spécifiques

• Les intérêts et primes des PEL et CEL anciens (ouverts avant 2018, sous conditions)

• Les produits des plans d’épargne populaire (PEP) encore en cours

Un choix politique assumé

Ces exclusions traduisent la volonté du législateur de ne pas alourdir davantage la fiscalité immobilière, déjà fortement pénalisée par le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements existants.

Le cas particulier des loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Si les revenus fonciers échappent à la hausse CSG, ce n’est pas le cas des LMNP, lorsque leurs revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Cette distinction peut paraître paradoxale, car elle aboutit à :

• préserver la fiscalité des locations nues,

• tout en alourdissant celle des locations meublées non professionnelles.

Un choix qui risque de relancer le débat sur la cohérence globale de la fiscalité immobilière.

Hausse CSG et contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)

Pour certains contribuables à hauts revenus, la hausse CSG peut se cumuler avec la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Dans ce cas, le taux global d’imposition sur certains revenus du capital peut atteindre jusqu’à 38,6 %, un niveau historiquement élevé pour des revenus soumis à un régime forfaitaire.

Impact concret pour les contribuables : à quoi faut-il s’attendre ?

Pour les investisseurs financiers

• Rendement net en baisse sur les dividendes et plus-values

• Arbitrages à envisager entre enveloppes fiscales (assurance-vie, PEA, etc.)

Pour les détenteurs de crypto-actifs

• Alourdissement clair de la fiscalité des plus-values

• Intérêt accru pour la planification des cessions

Pour les bailleurs

• Pas d’alourdissement sur les revenus fonciers

• Dégradation modérée de l’attractivité des LMNP

Stratégies d’anticipation face à la hausse CSG

Sans entrer dans l’optimisation agressive, plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• privilégier les enveloppes bénéficiant d’exclusions (assurance-vie, PEA),

• étudier l’option du barème progressif lorsque celui-ci est plus favorable,

• lisser les plus-values dans le temps lorsque cela est possible.

Pour approfondir la fiscalité du capital, contactez Stengelin.