Statut du bailleur privé 2026 : le nouvel amortissement fiscal jusqu’à 80 % expliqué

La loi de finances pour 2026 crée un nouveau statut fiscal du bailleur privé, parfois appelé dispositif « Relance logement ». Son objectif est clair : relancer l’investissement locatif en permettant aux particuliers de déduire jusqu’à 80 % du prix d’acquisition d’un logement via un mécanisme d’amortissement

Ce dispositif change profondément la logique fiscale de l’investissement immobilier. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt comme le Pinel, mais d’un outil d’optimisation des revenus fonciers.

Encore faut-il comprendre précisément comment il fonctionne et surtout, à qui il profite réellement.

Qu’est-ce que le statut fiscal du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé permet aux personnes physiques (ou aux associés de sociétés non soumises à l’IS comme les SCI transparentes) de pratiquer un amortissement fiscal sur un logement locatif

Concrètement :

Vous achetez un logement collectif situé en France.
Vous vous engagez à le louer nu pendant 9 ans à un locataire respectant des plafonds de ressources.
En contrepartie, vous pouvez amortir jusqu’à 80 % du prix du bien (hors foncier).

Ce mécanisme est codifié à l’article 31, I-1°-i et j du CGI

Quels logements sont éligibles au dispositif bailleur privé ?

Logements neufs ou assimilés

Sont concernés :

• logements acquis neufs ou en VEFA
• logements que le contribuable fait construire

Les acquisitions doivent intervenir entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028

Le logement doit impérativement être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.

Logements anciens avec réhabilitation lourde

Deux cas sont prévus :

• travaux assimilés à une production d’immeuble neuf
• travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et correspondant à une réhabilitation lourde (notamment performance énergétique élevée)

Ce point est stratégique : le dispositif favorise clairement la rénovation énergétique ambitieuse.

Quel est le taux d’amortissement en 2026 ?

C’est ici que réside l’intérêt fiscal.

Pour le neuf :

• 3,5 % en location intermédiaire
• 4,5 % en location sociale
• 5,5 % en location très sociale

Pour l’ancien réhabilité :

• 3 % en intermédiaire
• 3,5 % en social
• 4 % en très social

L’amortissement porte sur le prix d’acquisition net de frais, avec exclusion forfaitaire de 20 % correspondant au foncier

Le cumul ne peut dépasser 80 % du prix (hors terrain).

Quel est le plafond annuel de déduction ?

La déduction est plafonnée à :

• 8 000 € par an et par foyer fiscal
• + 2 000 € si 50 % des loyers sont en location sociale
• + 4 000 € si 50 % sont en très social

Ce plafond change complètement la stratégie d’investissement.
Multiplier les biens ne multipliera pas mécaniquement l’avantage fiscal.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le logement doit être :

• loué nu
• affecté à la résidence principale
• loué pendant 9 ans minimum
• loué à un tiers (pas de location à un membre du foyer fiscal ni à un parent proche)

Les plafonds de loyers et de ressources sont alignés :

• sur le dispositif Pinel pour l’intermédiaire
• sur Loc’Avantages pour le social et très social

Peut-on cumuler le statut du bailleur privé avec d’autres dispositifs ?

Non, pour un même logement, il est incompatible notamment avec :

• l’investissement outre-mer
• le dispositif Malraux
• le dispositif Denormandie

Autre point majeur :

il est incompatible avec le micro-foncier

Le régime réel devient obligatoire.

Attention à la plus-value immobilière

C’est le point que beaucoup d’investisseurs vont négliger.

Lors de la revente, le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués

Conséquence : la plus-value imposable augmente mécaniquement.

Ce dispositif est donc clairement conçu pour une stratégie patrimoniale long terme, pas pour des opérations opportunistes.

Notre analyse :

Ce dispositif est pertinent si :

• vous êtes fortement imposé sur vos revenus fonciers
• vous investissez déjà au régime réel
• vous avez une vision à 15 ou 20 ans

Il est beaucoup moins intéressant si :

• vous êtes au micro-foncier
• vous recherchez une réduction d’impôt immédiate
• vous envisagez une revente rapide