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La Bulle #7 | SCI : IR ou IS, que choisir ?

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🎬 La Bulle continue son voyage au cœur de notre cabinet !
💡 Dans cet épisode découvrez les rouages fiscaux de la SCI. Yamina KRIDAGH, Directrice du pôle Juridique & Patrimoine chez Stengelin, met en perspective deux situations pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation.

LA SCI c’est quoi ?

La SCI est une forme juridique de société, comportant au moins deux associés et dont l’objet est de détenir un bien immobilier. La SCI peut avoir plusieurs objectifs :

  • La location
  • La sécurisation de son activité professionnelle en achetant les locaux
  • L’achat d’une résidence principale entre conjoints qui ne sont pas mariés en communauté
  • La gestion de patrimoine avec la donation et la transmission au sein d’une famille

Fiscalement, comment ça se passe ?

Par défaut, la SCI n’a pas d’existence fiscale propre. On dit alors qu’elle est transparente, ou encore qu’il s’agit d’une SCI à l’IR. Mais vous avez la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, on parle alors de SCI à l’IS.

Nous allons mettre en perspective deux situations :

Situation 1 : le revenu

Concrètement, avec l’IR, toutes les charges ne peuvent être déduites et, surtout, il n’est pas possible de déduire l’amortissement du bien.

A contrario, avec l’IS on peut :

  • Déduire l’amortissement du bien
  • Déduire davantage de frais qu’une SCI à l’IR : rémunération gérant, frais de notaire, droit d’enregistrement, etc.

Vous pouvez ainsi réduire le résultat et donc l’impôt.

En fait, ce qu’il se passe techniquement dans la plupart des cas avec l’IR, c’est que l’emprunt absorbe toute la trésorerie et un décalage énorme se crée entre la trésorerie disponible pour les associés et les impôts & Prélèvements sociaux à payer sur le bénéfice.
Finalement, les associés doivent réinjecter de l’argent dans la société.

Donc, dans le cas donc où votre objectif est de générer des revenus, le choix de l’IS semble davantage adapté.

Situation 2 : Cession de la société

Lors d’une cession avec l’IR, vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement en cas de cession du bien, jusqu’à exonération totale de la Plus-Value après au moins 22 ans (30 ans pour les Prélèvements Sociaux).

Avec l’IS, en cas cession du bien, aucun abattement possible sur la plus-value et imposition avec le résultat imposable à l’IS (28%). En bref, l’IS c’est « peu » d’impôt sur les résultats certes mais une forte imposition en cas de cession.

Le récap 

Dans la majorité des cas si je choisis l’IR, je dois réinjecter de l’argent dans la société alors qu’avec l’IS je peux me verser des dividendes. Ce point nous fait penser qu’il faut privilégier l’IS mais la balance s’équilibre quand on parle de cession. Car il faut mettre en perspective avec le fait que l’IR a un grand atout que l’IS n’a pas : en cas de cession, il y a un abattement permettant de réduire vos impôts de manière considérable.

Des solutions existent pour pallier aux inconvénients de l’un et l’autre et de combiner l’avantage des deux régimes 😉

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