PER, Malraux, LMNP : optimiser sa fiscalité et épargner en 2026

Le plan d’épargne retraite : un plafond à calculer chaque année

Le PER reste l’outil le plus simple pour transformer une épargne de long terme en économie d’impôt immédiate. Le principe n’a pas changé : les sommes versées ouvrent droit à une déduction, plafonnée, soit directement sur la déclaration de revenus pour un salarié, soit au niveau du bénéfice imposable professionnel pour un indépendant. Aucune condition d’activité professionnelle ni d’obligation de versement mensuel ne conditionne l’ouverture du plan.

Le calcul du plafond diffère selon le statut :

• Pour un salarié, le plafond retenu est le plus favorable entre 10 % des revenus d’activité professionnelle nets de l’année précédente (plafonnés à 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale, le PASS) et 10 % du PASS de l’année précédente. Le PASS 2026 étant fixé à 48 060 €, ce second plancher s’établit à 4 806 €.
• Pour un indépendant (bénéfice imposable BIC, BNC ou BA), le plafond correspond à 10 % du bénéfice imposable dans la limite de 8 PASS, majoré de 15 % de la quote-part de ce bénéfice comprise entre 1 et 8 PASS.

La nouveauté 2026 : fin de la déduction après 70 ans

C’est le changement le plus structurant de cette loi de finances pour les épargnants les plus âgés : depuis le 1er janvier 2026, les versements volontaires effectués sur un PER par une personne âgée de 70 ans ou plus ne sont plus déductibles du revenu imposable. La mesure ne remet pas en cause les avantages acquis sur les versements antérieurs à 70 ans, ni la possibilité de continuer à alimenter le plan au-delà de cet âge : elle supprime uniquement l’avantage fiscal à l’entrée pour les nouveaux versements. En contrepartie, la fiscalité de sortie reste allégée sur la part correspondant à ces versements non déduits.

Concrètement, un versement doit désormais être arbitré avant 70 ans pour produire son plein effet fiscal. Passé ce cap, le PER conserve un intérêt en matière de transmission et de gestion patrimoniale, mais perd son principal ressort d’optimisation de l’impôt sur le revenu.

Versement sur compte personnel ou via le compte professionnel pour les indépendants ou dirigeant d’entreprise, choix entre gestion pilotée et gestion libre, arbitrage entre sortie en capital ou en rente : ces paramètres restent à ajuster au cas par cas. Notre pôle patrimoine est à votre disposition pour prendre en charge l’établissement de votre déclaration de revenus, répondre à vos questions et vous accompagner dans la souscription d’un PER.

Malraux : un taux qui dépend de la localisation exacte du bien

Le dispositif Malraux reste réservé à la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), un secteur historique protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. La réduction d’impôt porte sur le montant des travaux de restauration, retenu dans la limite d’un plafond global, sans plafonnement global des niches fiscales applicable à ce dispositif.

Deux taux coexistent selon la localisation précise du bien :

Le plafond de dépenses éligibles s’élève à 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives, pour les demandes de permis de construire ou déclarations de travaux déposées depuis le 1er janvier 2017. Un investisseur qui étale ses travaux sur plusieurs exercices peut ainsi lisser sa réduction d’impôt, mais le dépassement du plafond n’ouvre droit à aucun report : les dépenses excédentaires sont définitivement perdues pour le calcul de l’avantage fiscal. L’engagement de louer le bien nu à usage d’habitation principale pendant au moins neuf ans conditionne également le maintien de l’avantage.

LMNP : des seuils micro-BIC à surveiller, un régime réel qui reste stratégique

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) continue de séduire les propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés sans que cette activité constitue leur activité professionnelle principale. Deux régimes d’imposition coexistent, et le choix entre les deux dépend directement des seuils de recettes annuelles :

En deçà de ces seuils, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire simple, sans justificatif de charges. Au-delà, le régime réel s’impose : il devient alors possible de déduire les charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété) et surtout d’amortir le bien, hors valeur du terrain qui n’est jamais amortissable. Cette part amortissable, qui représente généralement une fraction très majoritaire du prix d’acquisition, permet souvent de neutraliser le résultat imposable pendant plusieurs années, sans pour autant générer de déficit reportable sur le revenu global.

Ce mécanisme d’amortissement propre au LMNP ne doit pas être confondu avec le nouveau statut du bailleur privé, introduit par la même loi de finances 2026 pour la location nue à usage d’habitation. Ce dispositif distinct ouvre, sous conditions de plafonnement des loyers, un mécanisme d’amortissement comparable mais encadré par des taux et des plafonds annuels propres, différents de ceux du LMNP. Les deux statuts répondent à des logiques différentes et ne se cumulent pas sur un même bien : le choix entre LMNP, régime réel classique de la location nue et statut du bailleur privé mérite une analyse individualisée avant tout investissement locatif.

Un arbitrage qui se construit avant le 31 décembre

Ces trois dispositifs partagent un point commun : leur effet fiscal se calcule sur l’année civile. Un versement PER réalisé en janvier plutôt qu’en décembre, un dépassement de seuil micro-BIC non anticipé, ou un chantier Malraux mal calé sur la période de quatre ans peuvent faire perdre un avantage acquis. L’arbitrage entre ces leviers dépend aussi de la situation globale du foyer : niveau d’imposition marginal, horizon de détention, projet de transmission ou de départ à la retraite du chef d’entreprise.

CE QU’IL FAUT RETENIR

• Le plafond PER se calcule chaque année selon le statut (salarié ou indépendant) et le PASS en vigueur (48 060 € en 2026).
• Depuis le 1er janvier 2026, les versements volontaires effectués sur un PER après 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable.
• Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon la zone, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans.
• En LMNP, le passage au régime réel s’impose au-delà de 83 600 € (location classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé) de recettes annuelles.
• Le nouveau statut du bailleur privé 2026 concerne la location nue et ne se substitue pas au LMNP : les deux dispositifs restent distincts.