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Expert-comptable pour investisseurs immobiliers : SCI, LMNP, foncières

Pourquoi un expert-comptable spécialisé en immobilier ?

Un cabinet généraliste tient vos comptes. Un expert-comptable spécialisé en immobilier raisonne en rendement net après impôt : il compare les structures, simule les régimes, anticipe la revente et l’IFI. Sur un patrimoine qui se construit sur des décennies, ces arbitrages pèsent lourd. Notre rôle est de rendre visibles les leviers que vous laissez passer.

Cabinet pluridisciplinaire installé à Paris, Stengelin réunit expertise comptable, fiscalité et conseil patrimonial pour accompagner les investisseurs immobiliers, de la première acquisition à la transmission.

Lors d’un premier échange, nous regardons votre mode de détention actuel et identifions les principaux leviers d’optimisation de votre rendement net.

accompagnement en structuration de groupes familiaux

Notre approche

le choix de la structure de détention (direct, SCI à l'IR ou à l'IS)

la comptabilité des SCI et des locations meublées

l'arbitrage entre micro et réel, et le suivi des amortissements LMNP

l'optimisation des plus-values et de l'IFI

préparation de la transmission (pacte Dutreil, donation)

la transmission du patrimoine immobilier

À qui s'adresse notre accompagnement ?

aux bailleurs particuliers détenant un ou plusieurs biens locatifs

aux associés de SCI, y compris les SCI familiales, à l'IR comme à l'IS

aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

aux dirigeants qui investissent dans l'immobilier via leur société

aux investisseurs détenant un patrimoine immobilier important

aux familles soucieuses de transmettre leur immobilier

Je veux être accompagné

Investir en immobilier

Deux investisseurs peuvent acheter exactement le même appartement. Dix ans plus tard, leur patrimoine peut différer de plusieurs dizaines de milliers d’euros, uniquement à cause des choix de détention faits au départ. En immobilier, le rendement ne se mesure pas au loyer encaissé, mais au rendement net après impôt. Or celui-ci dépend de la structure de détention (en direct ou via une société), du type de location (nue ou meublée) et du régime fiscal retenu. Ces choix, faits trop souvent par défaut, vous engagent pour des années. Un expert-comptable spécialisé en immobilier vous aide à les arbitrer en connaissance de cause. Installé à Paris, le cabinet Stengelin accompagne les investisseurs et les détenteurs de patrimoine immobilier, de la première acquisition à la transmission.

Cette page donne la vue d’ensemble. Les deux sujets les plus techniques, la location meublée (LMNP) et le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, sont traités en détail sur nos pages dédiées, vers lesquelles nous vous renvoyons.

Investisseurs immobiliers : on vous accompagne

Et si on vous accompagnait ?

Vous investissez dans l’immobilier ou détenez déjà un patrimoine locatif ? Parlons de votre structure de détention et de votre fiscalité, et voyons comment améliorer votre rendement net.

Faire le point sur ma situation

Les questions que nous analysons avant chaque investissement immobilier

Avant de valider une acquisition ou un mode de détention, nous passons votre projet au filtre de quelques questions décisives :

Quel rendement net après impôt, et pas seulement quel loyer brut ?
Quel financement, et quel effet de levier ?
Quel impact sur votre impôt sur la fortune immobilière ?
Quel impact en cas de revente, selon la structure retenue ?
Quel impact sur votre succession et votre transmission ?

Notre méthode d’accompagnement des investisseurs immobiliers

Notre accompagnement suit une logique simple, du diagnostic à la durée :

investissement immobiliers

La vraie question : comment détenir vos biens ?

Avant la fiscalité des loyers, c’est la structure de détention qui fixe les règles du jeu. Les principales options ont chacune leur logique.

investisseurs immobiliers

Aucune option n’est meilleure dans l’absolu : tout dépend de votre objectif (revenu immédiat ou capitalisation), de votre horizon et de votre situation. Nous détaillons le choix de la SCI sur notre page dédiée à la SCI à l’IR et à l’IS.

À chaque objectif patrimonial correspond, le plus souvent, une structure mieux adaptée :

investissements immobiliers

Location nue ou meublée : deux fiscalités différentes

Le choix entre louer vide ou meublé change toute la fiscalité de vos loyers. La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les régimes simplifiés applicables aux revenus 2025.

Investissements immobiliers

Au-delà de ces seuils, ou lorsque vos charges réelles dépassent l’abattement, le régime réel devient plus avantageux : il permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et, en meublé, d’amortir le bien. C’est souvent là que se joue l’optimisation.

Un exemple chiffré. Un investisseur perçoit 20 000 € de loyers en meublé. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse 10 000 € imposables. Au régime réel, en déduisant les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien, la base imposable peut être ramenée proche de zéro pendant plusieurs années. À loyers identiques, l’écart d’impôt est considérable : c’est tout l’enjeu du bon régime.

LMNP : l’atout de l’amortissement, et la réforme de 2025

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui efface comptablement une large part des loyers imposables, parfois pendant de nombreuses années. C’est l’un des régimes les plus efficaces pour générer des revenus locatifs peu fiscalisés.

La loi de finances pour 2025 a toutefois resserré cet avantage. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu, et augmentent donc la plus-value imposable à la revente. Certaines résidences services restent hors du champ. Nous détaillons ce régime, et son intérêt qui demeure réel, sur notre page dédiée au LMNP.

Les plus-values immobilières

À la revente d’un bien locatif, la plus-value des particuliers est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. La durée de détention réduit progressivement cette imposition.

investissements immobiliers

Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La résidence principale, elle, est exonérée. Ces règles sont propres à la détention par un particulier ou une SCI à l’IR : à l’IS, la logique de plus-value est différente, car le bien a été amorti.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Au-delà d’un certain niveau de patrimoine, l’immobilier devient lui-même imposable. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.

La manière de détenir et de financer vos biens influence directement votre IFI. C’est un paramètre à intégrer dès la constitution du patrimoine, pas seulement au moment de la déclaration.

Immobilier : construire un patrimoine, pas seulement réduire ses impôts

Réduire l'impôt est un moyen, pas une fin. L'enjeu d'un investisseur est de construire, faire fructifier puis transmettre un patrimoine sur plusieurs décennies. La fiscalité n'est qu'un des leviers d'une stratégie plus large.

La transmission

Anticiper la transmission de vos biens, par la donation ou la SCI familiale, permet de la préparer en douceur et d’en alléger le coût, plutôt que de la subir.

Le démembrement

Séparer la nue-propriété de l’usufruit est un outil puissant pour transmettre tout en conservant des revenus, ou pour réduire l’assiette taxable.

L'arbitrage entre patrimoines

Faut-il détenir l’immobilier à titre privé, via une SCI, ou via votre société ? Faut-il arbitrer entre immobilier et placements financiers ? Ces questions se raisonnent à l’échelle de l’ensemble de votre patrimoine, professionnel et privé.

Nous traitons ces sujets en lien avec nos expertises de gestion de patrimoine et de transmission, vers lesquelles nous vous renvoyons.

Investisseurs immobiliers : les erreurs à ne pas faire

Les erreurs que nous voyons le plus souvent

En immobilier, la plupart des occasions manquées tiennent à des choix faits trop tôt, sans conseil. Les plus fréquentes :

un mauvais choix de structure de détention, figé pour des années ;
le régime micro conservé par défaut, alors que le réel serait plus avantageux ;
une SCI placée à l’IS sans mesurer l’impact à la revente ;
un amortissement LMNP mal suivi, ou la réforme de 2025 ignorée ;
une transmission et un IFI non anticipés.

Chacune a un coût bien réel : un rendement net amputé, un impôt évitable, une plus-value alourdie. Les anticiper, c’est protéger la rentabilité de votre patrimoine.

Votre groupe familial est-il bien préparé ? Cinq questions

Un autodiagnostic rapide. Si vous répondez non à l’une de ces questions, le sujet mérite d’être travaillé :

Disposez-vous d’une lecture d’ensemble, et pas seulement des comptes société par société ?
La gouvernance est-elle formalisée (charte, pacte d’actionnaires) ?
La transmission est-elle anticipée, au-delà de la seule volonté du fondateur ?
Les flux intragroupe et les conventions sont-ils correctement documentés ?
La frontière entre le patrimoine de l’entreprise et celui de la famille est-elle claire ?

Pour aller plus loin

Les deux sujets les plus techniques sont traités en détail sur nos pages dédiées :

la location meublée non professionnelle (LMNP) ;
le choix entre la SCI à l’impôt sur le revenu et la SCI à l’impôt sur les sociétés.

FAQ - Investisseurs immobiliers

Faut-il détenir un bien en direct ou via une SCI ?

Cela dépend de votre objectif. La détention en direct est simple et adaptée à un patrimoine modeste. La SCI facilite la détention à plusieurs, la transmission progressive et, selon qu’elle est à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, ouvre des stratégies fiscales différentes. Le choix se fait au cas par cas : nous le détaillons sur notre page dédiée à la SCI à l’IR et à l’IS.

Location nue ou meublée : quelle fiscalité ?

La location nue relève des revenus fonciers, avec le régime micro-foncier (abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers) ou le régime réel. La location meublée relève des BIC, avec le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € pour une location classique) ou le réel, qui permet d’amortir le bien. Le meublé, au réel, est souvent le plus efficace fiscalement. Ces seuils doivent être vérifiés à jour des textes.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un bien meublé sous le régime des BIC. Au régime réel, il autorise l’amortissement du bien et du mobilier, qui efface comptablement une grande partie des loyers imposables. C’est l’un des régimes les plus avantageux pour des revenus locatifs peu fiscalisés. Nous lui consacrons une page dédiée.

Qu'a changé la loi de finances 2025 pour le LMNP ?

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils diminuent le prix d’acquisition retenu et augmentent donc la plus-value imposable à la revente. Certaines résidences services restent hors du champ. L’intérêt du LMNP demeure réel pendant la phase de location, mais l’avantage à la revente est réduit. Une analyse à jour des textes est recommandée.

SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?

La SCI à l’impôt sur le revenu est transparente : les revenus sont imposés chez les associés, et la plus-value suit le régime des particuliers, avec exonération après 22 et 30 ans de détention. La SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bien et d’alléger l’imposition des loyers, mais la plus-value de revente y est plus lourde car le bien a été amorti. C’est un arbitrage structurant, détaillé sur notre page dédiée.

Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

La plus-value d’un particulier est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. La durée de détention réduit l’impôt : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, exonération des prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. La résidence principale est exonérée. Chiffres à vérifier à jour des textes.

Qu'est-ce que le micro-foncier ?

C’est le régime simplifié de la location nue : lorsque vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, censé couvrir toutes vos charges. Au-delà de ce seuil, ou si vos charges réelles dépassent 30 %, le régime réel est plus avantageux car il permet de déduire les charges effectives et les intérêts d’emprunt.

À partir de quand paie-t-on l'IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière s’applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 %, et la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. La structuration et le financement de vos biens influencent directement votre IFI, ce qui en fait un sujet à anticiper. Seuil et barème à vérifier à jour des textes.

Faut-il un expert-comptable pour gérer ses biens locatifs ?

Dès que le patrimoine se développe, oui. Le choix du régime, la tenue d’une comptabilité de SCI ou de LMNP au réel, le suivi des amortissements et l’anticipation des plus-values et de l’IFI demandent une vraie technicité. Un expert-comptable spécialisé raisonne en rendement net après impôt et fait souvent gagner bien plus que son coût.

Comment optimiser la fiscalité de mon patrimoine immobilier ?

En agissant sur les bons leviers : la structure de détention, le choix entre location nue et meublée, l’arbitrage entre micro et réel, l’amortissement, et l’anticipation des plus-values et de l’IFI. Il n’existe pas de solution unique : l’optimisation dépend de votre objectif et de votre horizon. Un diagnostic personnalisé permet d’identifier les marges réelles, dans le respect des textes en vigueur.

Faut-il créer une SCI dès le premier investissement ?

Pas nécessairement. Pour un premier bien détenu seul, la détention en direct est souvent plus simple. La SCI prend tout son sens dès que l’on investit à plusieurs, que l’on souhaite préparer une transmission, ou que l’on vise une stratégie de capitalisation à l’impôt sur les sociétés. Mieux vaut décider selon votre objectif que par principe : un diagnostic permet de trancher.

Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?

Oui, une SCI à l’impôt sur le revenu peut opter pour l’impôt sur les sociétés. L’option est lourde de conséquences et, en principe, difficilement réversible : elle change la fiscalité des loyers et surtout celle de la plus-value de revente, car le bien devient amortissable. C’est une décision structurante, à simuler avant de la prendre. Nous la détaillons sur notre page dédiée à la SCI.

Peut-on acheter un bien immobilier avec sa société ?

Oui, un dirigeant peut investir dans l’immobilier via sa société d’exploitation ou une société dédiée. Cela peut permettre d’utiliser la trésorerie de l’entreprise, mais soulève des questions d’amortissement, de plus-value de cession et de sortie du bien du patrimoine professionnel. L’arbitrage entre détention privée et détention par la société doit être étudié avec soin, car il engage la fiscalité sur le long terme.

Comment préparer la transmission de plusieurs biens immobiliers ?

En l’anticipant et en l’organisant : SCI familiale, donations échelonnées et démembrement de propriété sont les principaux outils. Bien combinés et engagés tôt, ils réduisent le coût de la transmission et évitent l’indivision entre héritiers. C’est un travail patrimonial que nous menons en lien avec nos expertises de gestion de patrimoine et de transmission.

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